با نام خداوند عدالت

 

کسری مبیع و استرداد ثمن معامله

 

خرید و فروش املاک از جمله زمین و باغ عموما براساس قواعد عمومی قراردادها و مواد مختلف قانون مدنی صورت می گیرد. معاملات املاک از جمله مهمترین قراردادها می باشند. با توجه به آمار بالای قراردادهای فروش ملک، اعم از رسمی و قولنامه ای، دعاوی مربوط به آن نیز آمار بالایی داشته و قابل توجه می باشند.

یکی از مهمترین دعاوی مربوط به املاک، دعوای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک می باشد. چنانچه ملکی با متراژ معین مورد معامله قرارشده و پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که مساحت ملک با مساحت مورد توافق مغایرت داشته، آثار حقوقی ای را برای طرفین قرارداد به بار می آورد. از این رو دانستن قواعد این امری ضروری است.

که در این مقاله با بررسی کسری یا اضافه مساحت باغ یا زمین و حق فسخ ناشی از آن به بررسی آثار حقوقی اختلاف مساحت ملک بپردازیم. در ادامه نیز به بررسی موارد شکایت از فروشنده از بابت کسری زمین پرداخته نظریه مشورتی و نمونه آرای دادگاه ها ارائه شده است.

که اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟
یکی از مشکلاتی که در معاملات ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میران و ارقام واقعی است.

به عنوان مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد کمتر ۴۸ متر ثبت شده باشد.

قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

در این شرایط باید به نکات زیر توجه داشت:

در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط‌له صرفا حق فسخ دارد.

باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند؛ برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق. م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

ولی چنان چه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. (نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

 

تشریح کاربردی و مهم ماده 355 قانون مدنی

 

 ماده355– اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است، مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع مي¬تواند آن را فسخ كند، مگر اينكه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زياده يا نقيصه تراضي نمايند.

 نکته اول:   در این ماده، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط¬له صرفا حق فسخ دارد. باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می¬کند؛ برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص 121)

نکته دوم:    این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می¬گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

نکته سوم:   در فرضی که مغازه موضوع مبایعه¬نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده 355 ق.م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند. ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می¬تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. (نظریه شماره 1321/7 – 31/2/1390 اداره حقوقی قوه قضاییه)

نکته چهارم:    رجوع شود به ماده 384 و 385 ق.م و ماده 149 قانون ثبت.

 

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

موضوع:
وفق ماده ۳۸۴ قانون مدنی،در فرض کسری مبیع دادگاه باید حسب السهم از ثمن معامله کسر و به استرداد آن حکم بدهد. پرسش این است که هرگاه از زمان انعقاد عقد تا دادخواهی مدتی طولانی سپری شود و ارزش ذاتی ثمن افت کند، با توجه به اینکه کسری مبیع در حکم بطلان عقد در قسمت کسری است، آیا معیار محاسبه میزان کسری قاعده مستحق للغیر درآمدن و به نرخ روز شدن مبیع است یا آنکه تابع قواعد خاص دیگری است؟
مقصود از ثمن در ماده یاد شده س
ثمن المسمی است یا ثمن المثل؟چنانچه بطلان جزء مبیع تابع قواعد ضمان درک است، آیا وفق آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵  و ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور باید نرخ روز محاسبه شود؟

نظریه مشورتی کاربردي در موارد مشابه

 

موضوع:  چنانچه کل یا قسمتی از بیع به علت موجود نبودن کل مبیع یا جزئی از مبیع در زمان عقد مثل کسری مساحت باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود. نظریه مشورتی شماره 7/1402/565 مورخ۱۴۰۲/۱۰/۲۷

 

نمونه رای شماره یک

 

رای حقوقی کسری مبیع و استرداد ثمن معامله

توضیح:  در فرضی که مساحت ملک به عنوان وصف مبیع موضوع توافق قرار نگرفته باشد، و مبیع تجزیه پذیر باشد،مشتری حق فسخ بیع یا قبول آن همراه با استرداد قسمتی از ثمن را دارد. 

نمونه رای شماره دو

 

نقض رای دادگاه بدوی در خصوص مطالبه وجه بابت کسری مساحت مبیع

 

رای دادگاه تجدیدنظر

بخشی از استدلال دادگاه تجدیدنظر:
طبق مفاد قرارداد مرضی الطرفین متعاملین کافه خیارات را از خود ساقط نموده اند و اینکه کسری مساحت از موارد خیار عیب می باشد و مشتری تنها در صورت بقای خیار حق فسخ یا مطالبه ارش را خواهد داشت.

 

نمونه رای شماره سه

 

ضمانت اجرای کسری متراژ ملک

 چکیده:
در صورتی که در زمان بیع، متراژ ملک طبق سند رسمی مشخص باشد اما در مبایعه متراژ بیشتر ذکر شود؛ خریدار مستحق مطالبه ثمن کسری متراژ خواهد بود.

مستندات: ماده 384 قانون مدنی
شماره دادنامه قطعی :
9409982922400543

تاریخ دادنامه قطعی :
1395/05/03

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوای آقای ر. م. به طرفیت آقای ح. الف. به خواسته مطالبه مابه التفاوت متراژ یک باب منزل مسکونی به مساحت 19/98 مترمربع از پلاک ثبتی … به مبلغ 7/933/340 تومان با احتساب هزینه دادرسی نظر به اینکه حسب اظهارات طرفین ثمن معامله در مقابل هر واحد مترمربع قرار نگرفته است به عبارتی متراژ و داشتن مساحتی معین وصفی از مبیع بوده است و نه قسطی از ثمن لذا موضوع مشمول ماده 355 قانون مدنی بوده وبر فرض صحت ادعای خواهان مشارالیه صرفاً حق فسخ ومطالبه خسارات وارده را داشته لذا دادگاه دعوای مطروحه را وارد ندانسته وبه استناد مواد 2 و197 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 355 ، 384 و385 قانون مدنی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر واعلام می دارد رأی صادره حضوری بوده وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد. 🔹دادرس دادگاه حقوقی شهرستان قرچک -مصطفی وثاقی مهران

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظر خواهی آقای ر. م. بطرفیت آقای ح. الف. نسبت به دادنامه شماره940374 مورخ94/9/28 صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی شهرستان قرچک که دلالت بر صدور حکم بربطلان دعوی وی بخواسته مطالبه ما به التفاوت متراژ یکباب منزل مسکونی بمساحت 19/98 مترممربع از پلاک ثبتی … به مبلغ 7/933/340 تومان با احتساب هزینه دادرسی دارد وارد است و دادنامه صادره شایسته تائید نیست چرا که بر خلاف استدلال محکمه محترم بدوی با عنایت به مشخص بودن میزان مساحت رقبه حسب سند مالکیت رسمی در زمان معامله موضوع منصرف از ماده 355 قانون مدنی است چون ماده مذور در زمانی حاکمیت دارد که در زمان بیع میزان آن بطور دقیق مشخص نبوده بلکه بطور حدودی مورد معامله قرار گرفته است در حالیکه درما نحن فیه حسب سند مالکیت میزان دقیق رقبه 100/20 متر مربع بوده که در مبایعه نامه 120 متر قید و ذکر گردیده و موضوع مطابق با ماده 384 قانون مدنی که مقرر میدارد هرگاه در حال معامله بیع ازحیث مقدار معین بود و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به قیمت موجود قبول نماید که با توجه به مفاد مبایعه نامه رقبه تحویلی به مساحت 19/98 متر مربع اختلاف کمتر از مساحت فروخته شده می باشد که بنظر دادگاه نامبرده مستحق دریافت و استرداد قیمت و ثمن مقدار کسری می باشد علیهذا بنا بمراتب مرقوم تجدیدنظر خواهی وارد تشخیص مستندا به ماده مذکورو مواد 358 و 515 و 519 ق آ د م ضمن نقض دادنامه معترض عنه با پذیرش دعوی خواهان بدوی حکم به محکومیت خوانده بدوی به پرداخت مبلغ 79/333/400 ریال بابت مابه التفاوت متراژ کسری ( با محاسبه هر متر مربع از کل ثمن به نسبت مساحت 120 متر مربع) بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ 3/000/000 ریال بابت هزینه دادرسی در حق خواهان بدوی صادرو اعلام می دارد این رای قطعی است .
شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار ناصر اسماعیلی -محمدحسین عبداللهی

 

نمونه رای شماره چهار

 

ضمانت اجرای کسری مساحت مبیع با شرط داشتن مساحت معین

 

چکیده:
هر گاه ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود ولی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی مشخص شود که کمتر از مساحت معین است در این حال مشتری صرفاً حق فسخ دارد و نمی تواند نسبت به استرداد مبلغ کسری متراژ اقدام کند مگر آن که طرفین نسبت به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

شماره دادنامه قطعی :
9309980242100804
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/03/19

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای و. م. به طرفیت 1- آقای س. الف.د. با وکالت آقایان ن. ف. و الف. ح.س. 2- آقای ق. چ. به خواسته الزام خواندگان به پرداخت کسری متراژ به استناد مبایعه‌نامه و صورت‌مجلس تفکیکی به میزان 38/1 متر فعلاً مقوم به 51000000 ریال با جلب نظر کارشناس با احتساب خسارات دادرسی و کارشناسی بدین شرح که خواهان طی دادخواست اعلام داشته اینجانب طبق مبایعه‌نامه به تاریخ 1391/10/23 اقدام به خریداری شش‌دانگ ملک به شماره پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش 11 تهران به انضمام پارکینگ و انباری (طبقه چهارم) نمودم که در زمان خریداری، فروشندگان اعلام داشتند که ساختمان 50 متر مربع است اما در مبایعه‌نامه 49 متر مربع ذکر شده است که در صورت‌مجلس تفکیکی متراژ ساختمان 62/47 متر مربع قید شده است و درخواست پرداخت خسارت کسری متراژ به میزان 38/1 متر مربع را نموده است و وکلای خوانده در مقام دفاع طی لایحه اعلام داشتند که با عنایت به گذاشتن «شرط مقدار» فقط حق فسخ عقد بیع یا قبول آن به شکل موجود برای مشتری محفوظ است. از آن جایی که مطابق اظهارات خواهان، ملک مورد دعوی به شرط داشتن مساحت به میزان 50 متر مربع خریداری شده که خواهان نیز همین را گفته است و این‌که بعد از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی مشخص شده مساحت 62/47 متر مربع است که این امر نیز قرینه‌ای بر وقوع معامله به شرط داشتن مساحت به میزان 50 متر مربع خریداری شده که خواهان نیز همین را گفته است و این‌که بعد از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی مشخص شده مساحت 62/47 متر مربع است که این امر نیز قرینه‌ای بر وقوع معامله به شرط داشتن مساحت معین است بنابراین در این حال مشتری صرفاً حق فسخ را دارد و نمی‌تواند نسبت به استرداد مبلغ کسری متراژ اقدام نماید مگر آن که طرفین نسبت به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی کنند که تاکنون چنین امری محقق نشده است. بنابراین دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت ندانسته به استناد ماده 355 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادر شده حضوری و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
دادرس شعبه 124 دادگاه عمومی حقوقی ‌تهران – مهدی هادی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای و. م. به طرفیت آقایان س. الف.د. و ق. چ. نسبت به دادنامه شماره 1519 مورخ 1393/11/12 شعبه 124 دادگاه عمومی تهران که به شرح آن حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته مطالبه پرداخت وجه معادل کسری متراژ به میزان 38/1 متر مربع و خسارات دادرسی صادر گردیده است با عنایت به اینکه در مبایعه‌نامه استنادی چنین حقی برای خریدار مقرر نگردیده و ثمن معامله به طور مقطوع تعیین گردیده و به اعتبار متراژ نبوده و مطابق ماده 355 قانون مدنی در چنین وضعیتی خریدار فقط حق فسخ معامله را خواهد داشت و دادنامه تجدیدنظر خواسته نیز بر همین مبنا صادر گردیده است، لذا دادگاه با بررسی پرونده نظر به این‌که تجدیدنظرخواه در این مرحله از دادرسی دلیل و مدرکی که موجب گسیختن دادنامه تجدیدنظرخواسته شود اقامه و ارایه نکرده است و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از بندهای ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی منطبق نبوده و رأی معترض به از حیث انطباق با اصول دادرسی و مقررات قانونی دارای ایراد مؤثری نبوده از این رو با رد تجدیدنظرخواهی انجام شده برگرفته از بخش پایانی ماده 358 قانون یاد شده دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌کند. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مهرزاد جمشیدی – محمد نقی صوفی/پژوهشگاه قوه قضاییه

 

نمونه رای شماره پنج

 

تحویل مورد معامله کسری مساحت طبق مبایعه‌نامه

 

دادنامه دادگاه بدوی

استدلال دادگاه:
طبق ماده ۳۵۵ از قانون مدنی اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم ‌شود که کمتر از آن مقدار است است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه توافق نمایند

نتیجه گیری:
دادگاه خواسته خواهان را غیر وارد تشخیص و حکم بر بی حقی خواهان صادر نموده است.